Aký je rozdiel medzi daňou z príjmov z predaja nehnuteľnosti a daňou z nehnuteľností? Kedy musíte platiť ktorú + aké pokuty vám hrozia?

Kým jedna z týchto daní sa môže pohybovať v tisícových sumách, druhá je v desiatkach či stovkách eur.

Rozdiel v peňaženke viete cítiť už po prvom prepočte. Začnime tou, ktorá vie bolieť viac.

Daň z príjmov z predaja nehnuteľnosti: Kedy a z čoho platíte túto daň? 

Ak vlastníte nehnuteľnosť, ako fyzická osoba, nepodnikateľ (čo je väčšina ľudí), táto daň sa vás môže týkať.

Informácie o tejto dani budú pre vás kľúčové, ak nehnuteľnosť, ktorú predávate, vlastníte menej ako 5 rokov.

Zdaňuje sa váš zisk z predaja, teda rozdiel medzi cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť predali, a vašimi oprávnenými výdavkami, ktoré viete doložiť. 

Výdavky, ktorými môžete zisk ponížiť a tým znížiť aj samotnú daň, môžu byť:

• kúpna cena, za ktorú ste byt kupovali,
• investície do rekonštrukcie,
• náklady na znalecký posudok,
• právne služby,
• provízia realitnej kancelárie a pod.

Výška dane je 19 %, ak je váš zisk do 48 441,43 €. Zisk nad túto sumu sa zdaňuje sadzbou 25 %.

Zo zisku sa platia aj zdravotné odvody vo výške 15 %.

Celkovo sa teda daň aj so zdravotnými odvodmi môžu vyšplhať na 34 %, respektíve 40 %.

Predstavte si to tak, že kúpite byt za 200 000 €. O tri roky ho predáte za 240 000 € – váš zisk je 40 000 €.

Ak nemáte ďalšie výdavky, ktoré by ste vedeli doložiť faktúrami, zisk je 40 000 €.

Výška odvodov a dane v takomto prípade predstavuje spolu 13 600 € (19 % daň zo 40 000 € = 7 600 € a 15 % zdravotné odvody, teda 15 % zo 40 000 € = 6 000 €).

Ak by ste v tomto istom príklade mali však doklady od stolárov za vstavaný nábytok, kuchynskú linku, spotrebiče vo výške 25 000 € + faktúru za predaj od realitnej kancelárie vo výške 10 000 €, tak sú vaše oprávnené náklady vo výške 35 000 €.

Váš zisk je v tomto prípade 5 000 € (240 000 zisk – 200 000 € výdavok prvotná kúpa bytu – 25 000 € zariadenie bytu – 10 000 € realitná kancelária). 19 % daň z 5 000 € = 950 € a 15 % zdravotné odvody z 5 000 € = 750 €.

Celkovo platíte 1 700 € na dane a zdravotné odvody namiesto 13 600 € oproti príkladu vyššie.

V jednoduchosti platí: čím viac oprávnených výdavkov viete uplatniť, tým viac si túto daň ponížite.

Ak by ste však tento byt vlastnili dlhšie ako 5 rokov, neplatíte nič.

Do daňového priznania tento príjem uvádzate za ten rok, keď príjem obdržíte na účet (nie podľa dátumu podpisu zmlúv), teda do 31. marca nasledujúceho roka (s možnosťou odkladu).

Napríklad podpíšete kúpno predajné zmluvy 15. decembra 2025, ale peniaze vám na účet dorazia 3.1.2026, tak tento príjem uvádzate za rok 2026 a priznávate ho do 31. marca 2027.

Ak by ste náhodou povinnosť daň z príjmu z predaja zabudli priznať a zaplatiť, tak vám hrozia tisícové pokuty.

Predstavte si, že máte zaplatiť 14 000 € a po dvoch rokoch na to daňový úrad príde. Na úrokoch za omeškanie by ste zaplatili približne 4 500 € a pokutu za nepodanie od správcu sa môže vyšplhať od 30 € po 16 000 € – určuje ju individuálne.

Dá sa tejto dani vyhnúť? Áno, ale nie vždy.

Existujú aj ďalšie výnimky, keď ste od tejto dane oslobodení. Viac sa dočítate v tomto článku.

Druhá daň je každoročná rutina. No kľúčové je, kto je zapísaný na liste vlastníctva práve 1. januára. 

Daň z nehnuteľností: Koľko, komu a kedy platíte túto daň?  

Je to miestna daň, ktorú spravuje obec/mesto, kde sa vaša nehnuteľnosť nachádza.

Skladá sa z dane z pozemkov, zo stavieb a z bytov a nebytových priestorov.

Každá obec aj mesto má svoje sadzby uvedené vo VZN (všeobecne záväzné nariadenie) – je miestne nariadenie, ktorým si mesto/obec nastavuje sadzby a zľavy v rámci zákona.

Pri dani z nehnuteľností je kľúčový dátum 1. január. Kto je v tento deň uvedený na liste vlastníctva, ten platí daň.

Ak by ste kúpili byt v decembri 2025 a vklad na katastri prešiel 2. januára 2026, za rok 2026 platí túto daň bývalý majiteľ.

Daňové priznanie sa podáva najneskôr do 31. januára, pri dedení do 30 dní od vzniku povinnosti.

Podávate ho len vtedy, ak nastáva zmena – napríklad kúpa, predaj nehnuteľnosti, zmena podielu a podobne.

Daň vypočíta a vyrubí obec/mesto rozhodnutím, ktoré vám zašle. Platíte po jeho doručení, zvyčajne v polovici mája.

Orientačné príklady výšky dane za nehnuteľnosť:

• byt, 60 m², Bratislava: 81 €/rok
• rodinný dom, 120 m², 2 podlažia, Bratislava: 200 €/rok
• pozemok, záhrada, 400 m², Bratislava: 38 €/rok
• stavebný pozemok, 400 m², Bratislava: 1 140 €/rok

A aká vám hrozí pokuta, ak by ste náhodou nepodali „priznanie“ obci alebo mestu? Maximálne do výšky ročnej dane. Ak by ste mali zaplatiť 100 € ročnú daň za nehnuteľnosť, tak výška pokuty by bola maximálne 100 €.

Viac o dani z nehnuteľností píšeme v tomto článku.

Aby v tom bol poriadok, poďme si to zhrnúť. 

Chcete vedieť, ako by sme nastavili príbeh vášho bytu alebo domu a pomohli vám tak maximalizovať zisk pri predaji? Stačí, ak kliknete sem na Chcem bezplatný 10 minútový rozhovor.

Rozdiel medzi týmito dvoma daňami v skratke 

Daň z predaja riešite, keď predávate a zarábate. Daň z nehnuteľností riešite preto, lebo vlastníte.

Daň z predaja platíte štátu cez daňové priznanie k dani z príjmov. Daň z nehnuteľností platíte obci/mestu na základe vyrubenia dane.

Kľúčový termín pri dani z predaja je priznanie do 31. 3. nasledujúceho roka od prijatia kúpnej ceny. Pri dani z nehnuteľností je to 31. 1.; platíte po výmere – často do polovice mája.

Sadzba pri dani z predaja je 19 % / 25 % podľa výšky zisku (základu dane) + zdravotné odvody 15 %, ak príjem nie je oslobodený. Pri dani z nehnuteľností rozhoduje VZN obce/mesta (ročná sadzba podľa m²).

Zatiaľ čo daň z predaja sa dá upravovať podľa preukázateľných výdavkov a môžete byť od nej oslobodení, daň z nehnuteľností sa platí vždy a podľa parametrov nehnuteľnosti. 

Chcete vedieť, koľko vás bude predaj alebo kúpa vašej nehnuteľnosti skutočne stáť z pohľadu daní? Napíšte nám kliknutím sem a dohodnite si krátky 10-minútový rozhovor a spravíme vám orientačný prepočet. 

Vypočujeme si vašu situáciu a navrhneme konkrétny spôsob, ktorý vám v niektorých prípadoch môže ušetriť stovky, dokonca tisíce eur – všetko legálne a v súlade so zákonom.

Nech vám to úspešne predáva. ✌️
Tomáš Porubský | Zakladateľ PORUBSKY realitná kancelária

Chcete vedieť, akú reálnu a presnú cenu má váš dom alebo byt v Bratislave? Stiahnite si zdarma náš TRISPECTIVE: reálny cenový odhad pre vašu lokalitu.