Bez týchto 19 krokov nepredáte nehnuteľnosť. Poznáte ich?

Toto je 19 kľúčových vecí, ktoré potrebujete poznať pri predaji nehnuteľnosti:

1. Energetický certifikát 

Najneskôr pri podpise kúpnej zmluvy ho musíte odovzdať kupujúcemu. To hovorí zákon. Ak ho nemáte, musíte ho vyhotoviť, inak vám hrozí mastná pokuta. Vyhotovenie stojí zvyčajne od 110 do 250 € v závislosti od veľkosti nehnuteľnosti. Viac o tom píšeme tu. 

2. List vlastníctva na právne účely 

Niekedy sa stáva, že bezplatná stiahnutá verzia neodkryje všetky ťarchy, vecné bremená, záložné práva či poznámky. To by spôsobilo nemilé komplikácie. Kópiu listu vlastníctva na právne účely si viete získať na pošte alebo na ktoromkoľvek katastri. Poplatok je 12 € (09/2025).

3. Titul nadobudnutia 

Zmluva, ktorou ste váš byt alebo dom nadobudli (kúpna zmluva, darovanie, dedenie). Potrebuje ju banka kupujúceho, ak ju financuje hypoúverom. Banka si preveruje, či vaše nadobudnutie prebehlo správne, aby nevznikli komplikácie. Ak ju nemáte, musíte si ju vyžiadať na katastri za poplatok zvyčajne do 12 €. 

4. Potvrdenie o veku stavby alebo kolaudačné rozhodnutie

Potrebuje ho znalec pri určení hodnoty vašej nehnuteľnosti pre banku kupujúceho, ak ju financuje hypoúverom (čo je 75 % prípadov). Pri byte potvrdenie vydáva správca. Pri dome miestny stavebný úrad – ak nemáte kolaudačné rozhodnutie. Vystavenie potvrdenia stojí približne 10 €. 

5. Geometrický plán [pri dome]

Máte zakreslené všetky prístavby/stavby? Hlavne pri starších domoch sa stáva, že prístavby nie sú zakreslené. Vtedy musíte zavolať geodeta, vyhotoviť nový geometrický plán, zapísať ho na katastri a k prístavbe/stavbe musíte mať všetky povolenia. Ak to nemáte, čakajú vás mesiace času a stovky eur, kým sa to vyrieši.

Znalec nemôže spraviť posudok. Bez posudku banka neposkytne peniaze kupujúcemu. Kupujúci vás nemôže vyplatiť. Nepredáte. 

6. Znalecký posudok

Ten potrebuje kupujúci pri financovaní hypoúverom. Platí si ho kupujúci, ale vy musíte sprístupniť nehnuteľnosť a doručiť doklady: list vlastníctva, titul nadobudnutia, potvrdenie o veku stavby. 

7. Platný občiansky preukaz

Je to samozrejmé dovtedy, kým s prekvapením nezistíte, že vám o pár dní končí jeho platnosť. Ak predávate, skontrolujte si platnosť. Pokiaľ vám končí v najbližších 6 mesiacoch, pre istotu si vybavte nový. Inak vás to môže zastihnúť v nesprávny čas a bez neho prevod neuskutočníte. 

8. Potvrdenie o nedoplatkoch [pri byte] 

Prílohou kúpnej zmluvy musí byť potvrdenie správcu, že máte zaplatené všetky úhrady. Toto potvrdenie nesmie byť staršie ako jeden mesiac. Pred podpisom kúpnej zmluvy oň požiadajte. Poplatok za vyhotovenie je okolo 10 €. 

9. Vyčíslenie zostatku vašej hypotéky 

Máte na dom alebo byt hypotéku? Nič neobvyklé. Viac o predaji s hypotékou píšeme tu. Dôležité je, aby ste pred podpisom kúpnych zmlúv mali vyriešené, ako ťarchu v podobe vašej hypotéky z listu vlastníctva vymažete. O tom, ako na to, píšeme v spomínanom článku. 

10. Súhlas BSM (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov)

Ak ste nadobudli nehnuteľnosť počas manželstva, patrí do BSM – výnimkou je, ak ste u notára zúžili BSM alebo nadobudli dom či byt dedením. Aj keď ste na liste vlastníctva zapísaný ako jediný výlučný vlastník, potrebujete súhlas manžela/manželky s predajom.

11. Predkúpne právo

Máte spoluvlastnícky podiel a chcete ho predať? Najskôr ho zo zákona musíte ponúknuť spoluvlastníkom. Nesmiete ich obísť. Málo ľudí vie, že ak sa v bytovom dome samostatne predáva garážové státie, uplatňuje sa tiež zákon o predkupnom práve. 

12. Mám nájomníkov v byte/dome, ktorý predávam

Tu je dôležité uvedomiť si, že nájom predajom nezaniká. Môže sa stať, že kupujúci nájomníkov nebude chcieť a je potrebné to právne správne zastrešiť. Ak ste v podobnej situácii, napíšte nám. Pošleme vám krátky zoznam krokov, ako v tomto prípade postupovať. 

13. Zmluva o úschove peňazí

Väčšinou sa používa, ak má kupujúci vlastné finančné prostriedky a chce si ich chrániť. Technicky to prebieha tak, že po podpise kúpnej zmluvy pošle celú kúpnu cenu na účet notára alebo advokáta. Podá sa návrh na vklad kúpnych zmlúv (bod 16). Kataster rozhodne o povolení vkladu (bod 18). Notár alebo advokát obdrží rozhodnutie a keď je všetko v poriadku, pošle peniaze priamo na váš účet.

Poplatok za tento krok sa odvíja od výšky kúpnej ceny. V priemere sa pohybuje zvyčajne okolo 400 €. 

14. Kúpna zmluva 

Majte na pamäti, že kúpna zmluva musí mať podstatné náležitosti a presne identifikovať nehnuteľnosť i účastníkov, inak kataster vklad nepovolí. To môže vyústiť do sporov alebo zastaviť celý predaj. Zmluvu si dajte radšej pripraviť profesionálovi. Advokátovi zaplatíte zvyčajne od 350 do 500 € a môžete mať pokojný spánok. 

15. Úradne overené podpisy 

Podpis predávajúcich na kúpnej zmluve musí byť úradne overený. Kataster to vyžaduje. Kupujúci si podpis overovať nemusia. Overenie za jeden podpis u notára stojí 5 € (09/2025). Celý balík podpisov sa v priemere pohybuje zvyčajne okolo 35 €. 

16. Návrh na vklad 

Súčasťou návrhu na vklad sú prílohy – kúpne zmluvy v dvoch vyhotoveniach podávaných fyzicky na katastri. Pri byte je prílohou aj už spomínané potvrdenie správcu o nedoplatkoch. Prílohou môžu byť tiež ďalšie listiny, ktoré preukazujú práva alebo splnomocnenie. 

17. Správne poplatky za vklad 

Za podanie návrhu na vklad sa platí štandardný poplatok 100 €, elektronicky je to „len“ 50 € a zápis trvá maximálne 30 dní. Pri zrýchlenom konaní do 15 dní si priplatíte: štandardne 300 €, elektronicky „len“ 150 € (09/2025).

Málokto vie, že tieto poplatky si môžete ešte znížiť o 15 € (09/2025), ak si doma elektronicky vyplníte „Oznámenie o návrhu na vklad“ (predpodanie). Postup, ako na to, nájdete tu.

18. Kontrola zmluvy katastrom a rozhodnutie

V 30-dňovej, respektíve zrýchlenej 15-dňovej lehote kataster skúma správnosť zmluvy. Ak je všetko v poriadku, pošle na vašu adresu alebo do elektronickej schránky Rozhodnutie o povolení vkladu. V tomto momente ste oficiálne predali dom alebo byt.

Ak kataster vklad preruší kvôli chybe, tiež vám príde Rozhodnutie, ale o prerušení konania. V ňom uvedie chyby a návod, ako ich odstrániť. Na to máte 30 dní. 

19. Záznam o odovzdaní 

Na tomto dokumente si s kupujúcim potvrdíte oficiálne odovzdanie bytu alebo domu. Zodpovednosť tak prechádza na nového majiteľa. Odpíšu sa merače energií, skontroluje sa stav nehnuteľnosti, odovzdajú sa kľúče.

Po odovzdaní prehlásite energie u dodávateľov na nového majiteľa. Pri byte sa nahlasuje aj nový vlastník správcovi. Vytvoria sa nové zmluvy, platby a je to oficiálne všetko za vami. 

Koľko to môže stáť spolu? 

Orientačný súčet všetkých poplatkov vás môže stáť 930 €. Ak by bol potrebný geometrický plán, tak si môžete prirátať zvyčajne ďalších 320 €. 

Pokiaľ by boli nutné dodatočné projekty alebo stavebné povolenia k nezapísaným prístavbám/stavbám, tak sa pripravte na investíciu v zhruba stovkách prípadne tisícov eur. 

Dodatočné právne dokumenty, ako je doriešenie nájomnej zmluvy (bod 12), potvrdenia alebo vyhlásenia sa môžu vyšplhať na 100 až 300 €. 

Cena sa mení vždy podľa individuálneho prípadu a okolností.

Záver 

To najdôležitejšie si nechávame na záver. Je to samostatná kategória ďalších 3 kľúčových krokov, ktoré spadajú pod samostatnú hlavičku: ZISKOVÝ PREDAJ.

Tá zodpovedá za sumu a dátum, ktorý budete podpisovať na kúpnej zmluve. Ak chcete, aby bola suma čo najvyššia a dátum čo najbližší, kliknite sem.

Osobne vám ukážeme kroky, ktoré vytvoria najvyšší zisk pre váš predaj. Pokiaľ sa vám to bude páčiť a dohodneme sa na spolupráci, 19 krokov opísaných v tomto článku môžete hodiť za hlavu.

Prečo? Lebo ich vyriešime za vás. 

Nech vám to úspešne predáva. ✌️
Tomáš Porubský | Zakladateľ PORUBSKY realitná kancelária