Môžu za vysoké ceny nehnuteľností realitní makléri? Pravda vás asi prekvapí

Na úplný začiatok je dôležité si uvedomiť, že maximálne ceny sa odvíjajú od cien novostavieb. Kto stavia novostavby? 

Nie, nie sú to makléri a nie, nie sú to ani bežní predávajúci z trhu. Sú to developeri. 

To však neznamená, že developeri dvíhajú ceny, ako sa im zachce. 

Toto je 6 bodov, ktoré určujú vývoj cien na trhu.

1. Cena pozemku a lokalita

Aby mohol developer stavať, potrebuje plac. Takže hľadá pozemok. Stavať v centre Bratislavy je omnoho drahšie ako na okraji okresného mesta. 

Cena pozemku sa teda musí premietnuť do výslednej ceny bytov. Čím lukratívnejšia lokalita, tým drahší pozemok a tým drahšie bývanie pre koncového zákazníka.

2. Úver a úroky

Je úplne normálne a bežné, že si developer na kúpu pozemku a projektové prípravy zoberie úver. 

Vieme, že úver nie je zadarmo a je potrebné zaň platiť niekedy nemalé úroky. Čím dlhšie výstavba trvá, tým viac úrokov je potrebné zaplatiť. 

To znamená, že samotné úroky predražujú nielen kúpu pozemku, a to sa taktiež musí premietnuť do ceny bytov.

Príkladmi reálneho financovania sú projekty Metropolis (na ktorý si zobral developer úver 42 mil. €) a SKY PARK Tower (úver 123 mil. €). Toto sú verejne dostupné informácie a zdroje sú na linkoch pri výške úverov.

Predstavte si výšku úrokov pri takýchto miliónových investíciách. Samotný úrok by však nemusel byť problém. Problémom je samotný čas. Viac sa dozviete v ďalšom kroku.

Majte predaj vašej nehnuteľnosti v malíčku. Prihláste sa do nášo Lettera a z času na čas vám pošleme skvelé tipy, ako maximalizovať zisk z predaja vašej nehnuteľnosti.

3. Byrokracia

Platiť úroky na kúpu pozemku a projektové prípravy niekoľko mesiacov je jedna vec. Predstavte si však, že na Slovensku to môžu byť roky. 

Pri väčších developerských projektoch trvajú všetky povolovania bežne 3 až 6 rokov. 

YIT hovorí, že vybavovanie povolení v BA trvá 5+ rokov a len pri projekte Zwirn 2 „pomalé povoľovanie stojí 450 000 € mesačne“.

Je až úsmevné, že dnes sa začínajú stavať projekty, ktoré sa intenzívne riešia od roku 2019. 

Nový stavebný zákon sľubuje zmeny v rýchlosti povolovania. To však uvidíme v praxi.

4. Cena materiálov a práce

Konečne sa dostávame k samotnej realizácii stavby. Tu prichádza ďalšia cenová facka, ktorú platí koncový zákazník v cene svojho nového bývania. 

Za posledných 10 rokov vyleteli ceny materiálov o približne +50 %. Mzdy a cena práce vzrástli o +75 až +85 % oproti roku 2015.

Predstavte si, čo takéto zvyšovanie cien a miezd spraví so samotnými cenami.

5. Realita vypredania

V Bratislave dnes chýba okolo 40 000 bytov. Na Slovensku okolo 250 000 bytov. Ponuka je nižšia ako potreba. 

Potreba však ešte nie je dopyt. Ten nastáva vtedy, ak si ponuku môže dovoliť. O tom na Slovensku rozhoduje vo veľkej miere dostupnosť hypoték.. 

V skratke: čím nižšie úroky, tým vyšší dopyt, a tým rýchlejší predaj (dopyt = potreba × dostupnosť financovania). 

Pre developerov je rýchlosť kľúčová. Banka má svoje časové podmienky. Je potrebné platiť materiál, práce, úroky… Ak sa predaj počas výstavby zastaví, je to peklo. 

Spomínate si na nedávne zvýšenie úrokov hypoték? Z 0,9 % na 4,5 %? 

Developeri zastavili predaje. Niektorým sa dokonca oplatilo predaje nespustiť, lebo dopyt klesol skoro na nulu.

Pokiaľ je situácia na trhu hypoték stabilná, tak si developer môže dovoliť zvyšovať cenu bytov. Ročne o 3 až 6 %.

6. Sekundárny trh

Teda „byty/domy z druhej ruky“. 

Tým, že je nedostatok bytov, sekundárny trh to prirodzene využíva. Cenu tlačí smerom nahor k developerským projektom vo svojej lokalite. 

Cenové rozpätie je 20 až 25 % pod cenami developerov v lokalite. V špičkových lokalitách alebo pri kompletnej rekonštrukcii sa rozdiel zmenšuje. Naopak, pri horšej kondícii panelu rozdiel rastie.

Záver

Za vysoké ceny nehnuteľností teda môže: 

• cena pozemkov (čím lepšia lokalita, tým drahší pozemok)
• požičané peniaze na kúpu týchto pozemkov
• dlhý povolovací proces, ktorý môže trvať 3 až 6 rokov
• cena materiálov a práce
• dostupnosť hypoték
• nedostatok bývania, čo tlačí cenu bytov a domov z druhej ruky nahor k novostavbám

Správna stratégia, marketing a vyjednávanie vedia cenu vašej nehnuteľnosti pozitívne ovplyvniť. 

Avšak musíte byť v mantineloch, ktoré nastavil trh. K tomu stačí túto „realitnú hru“ dobre navnímať. 

Síce nevystrelím cenu vašej nehnuteľnosti svojvoľne do nebies, ale predsa pre vás niečo mám. Dôverne poznám 3 kroky, ktoré vedia maximalizovať zisk z predaja vašej nehnuteľnosti. 

Kliknite sem a dohodneme si krátke stretnutie. Ukážem vám konkrétne na vašom príklade, ktoré 3 kroky vystrelia vašu cenu blízko k stropu trhu. 

Nech vám to úspešne predáva. ✌️
Tomáš Porubský | Zakladateľ PORUBSKY realitná kancelária

Chcete vedieť, akú reálnu a presnú cenu má váš dom alebo byt v Bratislave? Stiahnite si zdarma náš TRISPECTIVE: reálny cenový odhad pre vašu lokalitu.